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要钱不要命北京学区房报告:哪里最抢手?谁最关注?这背后,显现家长们心中的焦虑-国际资产管理师

北京学区房报告:哪里最抢手?谁最关注?这背后,显现家长们心中的焦虑-国际资产管理师

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导读:购买学区房的背后,其实是家长们心中深深的焦虑。没买学区房,焦虑;看了学区房买不买,焦虑;买了学区房,孩子学习压力大,还是焦虑。
来源丨90度地产(dc90du)
作者丨艾普大数据

北京学区房终于“退烧”了。对于那些焦虑的虎妈们来说,这应该算是一个好消息。
根据中国社科院日前发布的北京主要城区大数据房价指数,近三个月来(5-7月),张炘炀北京市东城区、西城区和海淀区的房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%李照雄,跌幅居北京市各区前三位。
还记得在北京学区房最疯狂的时候,中介挂出的报价46万元一平米的天价学区房吗?如今,在调控风暴的冲刷下,学区房的概念正在变淡,学区房市场已经降温。在黄城根、金融街等热门学区,每平米20万元的学区房基本消失了,有的学区房报价已经下调了百万元甚至更多。

图1-北京学区房价格地图
虽然学区房房价降了,但虎妈猫爸们那一颗颗不安分的心,却始终在蠢蠢欲动。毕竟,“买一套学区房就等于给孩子买了一个未来”的观念已经深入人心。
购买学区房的背后,其实是家长们心中深深的焦虑。没买学区房,焦虑;看了学区房买不买,焦虑;买了学区房,孩子学习压力大,还是焦虑。
如何才能不焦虑?面对动辄几百万、上千万的学区房,究竟该不该买?拼尽全力买一套学区房值不值得?哪个学区最热门,在哪个学区买最适合自身条件?这些问题都需要家长们理性思考。
为了让北京的虎妈猫爸们对学区房市场有一个更清楚的认识,艾普大数据制作了这份“北京学区房报告”,希望透过大数据勾勒出市场的轮廓,为家长们提供一点有价值的参考信息。
谁想挤进学区房?

图2-北京学区房关注人群地理分布热力
从图2可以看出,关注学区房的人群主要分布于北京三环到五环之间,表明这些区域优质学校较少,而居住在名校扎堆的二环以内及海淀区的人群,显然大多数并不太关心学区房。
热力图揭示出一个残酷的现实——优质教育资源的供给与需求不平衡。近年来,北京市各区加大了教育投入力度秀才网,并通过实行多校划片、完善租购同权等政策,来化解教育资源的不均衡问题。
朝阳区是热力图中较热的区域。该区虽然已经做出了很大努力,学位供给也相对充足,但由于传统名校分布较少,所以想通过买学区房给孩子换到一张名校“通行证”的家长不在少数。
优质教育资源分布不均衡主要是历史发展原因造成的,名校的培育也不可能在短时间内一蹴而就,因此,学区房的概念在短时期内也不会轻易消失。
最抢手的学区房是这些

图3-北京学区房关注度TOP50
从学区房的关注热度看焦雅亮,最受家长们关注的学区房是位于朝阳区的丰和园,这个小区属于人大附中朝阳实验学校(小学)的划片范围,附近中学则有人大附中朝阳学校(公立学校)、人大附中朝阳分校(私立中学)。从最受关注的前50名学区房所处学区看,西城区、东城区、海淀区等传统重点学区仍是学区房热点区域。
但同时意味着,这些关注度高的学区房社区也一定是房价相对更高、竞争更激烈的区域。所以我们的建议是,土豪随意,而钱袋不鼓的家长们可以选择避开这些区域,退而求其次,而不是挤破头去抢房,或许还有意外收获。
年轻虎妈们更焦虑

图4-北京学区房关注人群性别比例
从图4可以看出,关注学区房人群中,女性占比达到了87%。这说明,在对待子女教育问题上,虎妈比猫爸更用心。正是这群焦虑的虎妈们,演绎出了一幕幕现代版的“孟母三迁”的故事千斤后娘。

图5-北京学区房关注人群年龄分布

图6-北京学区房关注人群子嗣情况
如果我们将26~35岁视作孩子并未达到入学年龄的年轻家长,将36~45岁视为中小学生入学适龄儿童家长,那么,我们从图5中会发现一个很有意思的现象,即年轻家长所占比例几乎与适龄儿童家长相当,分别为45%和49%。
换句话说,年轻一代虎妈们对待子女教育竞争的焦虑也很严重,可能没生孩子或则孩子刚上幼儿园时就开始考虑买学区房的问题了。尤其是北京6年一学位的政策出台后,很多家长不得不未雨绸缪。图6清晰显示出,没生孩子就开始关注学区房的人群比例已经达到10%。

图7-关注学区房人群的消费能力
从关注学区房人群的消费能力看,他们并不是我们想象中的有钱人,月可支配消费额在4000~5999元之间的最多。北京学区房动辄上千万,最终购买了学区房的家庭中除了高收入人群外,可能不少是卖掉原来的房子进行置换的,收入并不高的家庭恐怕只能望房兴叹了大界王。所以,连中产阶层也不得不为学区房焦虑了。
总价800万以内更受欢迎

图8-北京学区房户型关注度分布

图9-北京学区房价格关注度分布
图8显示,家长们购买学区房时首选一居和两居的小户型,两者的关注度分别为96%及83%。
相对应的,家长们最想买的学区总价集中在800万以下,总价千万的学区房关注比例仅为10%。
在本轮房价上涨期间,北京二手房价格实际涨幅普遍高达100%,面积太大的学区房总价会很高,对于不少家庭而言,往往需要拼尽全家之力来供一套房,生活压力很大。所以,为了孩子教育,只好受点委屈住在拥挤一点的小房子里更为现实。另外一张情况是,不少家长买学区房只是为了获得一个入学资格,实际并不自住而是出租,所以往往也是偏向小户型。
(本文房价数据由云房数据研究中心提供)
下面来看看三位曾经或正为学区房发愁、焦虑过的妈妈他们的故事是怎样的:
挑战学区房:不安分的命运将往何处安放?
作者丨董映颉
来源丨90度地产(dc90du)
八月的盛夏,升学,放榜,欢呼,一阵鼓噪过后,空气里弥漫着蠢蠢欲动的气息攸县少帅。在这个浮躁的季节,学区房再一次触动了虎妈猫爸们心里那根敏感的神经。
对于焦虑的父母而言,“学区房”三个字所绑定的似乎是孩子的未来以及身上贴的所有标签。而在这场权力与资本的游戏中,“学区房”也成为晋身更高阶层最简单粗暴的方式。
不过,随着二手房市场的下行以及教育资源分配政策的不断修订,为学区房发愁的“虎妈”们如今似乎有了更多选择,置换、让步、远走高飞,但无论哪一种方式,都无法掩盖“虎妈”们心中一波未平、一波又起的焦虑感。
为此,我们采访了三位曾经或正为学区房发愁、焦虑过的妈妈,从他们的故事里你或许能发现,那些曾经让妈妈们不安分的梦想,如今正传递到他们的孩子身上。
有一丝希望就不放弃
苏醒,33岁,某大型3C类国企中层管理人员,丈夫郭嘉在国家级事业单位工作,儿子今年3岁
8月12日黄碧云语录,北京德胜门地铁站旁,苏醒望着暴雨如注,着急地发着微信。眼前的世界模糊着雨水,让苏醒觉得有点烦躁。她今天约了中介的经纪人小张看房子,但这样的天气,让她实在提不起兴致。
苏醒和郭嘉从大学时代就来到北京,毕业后郭嘉进入位于西城的事业单位,虽然工资不高,但户口可以落在单位的集体户,苏醒则在一家大型国企做到中层白领。在北京生活的6年时光,他们买了两套房,一套自住,一套投资。
如今,看着儿子一天天长大,上学的焦虑和压力令苏醒始料未及。
“有一段时间,不管你去哪,总会有人在耳边念叨孩子将来上学的事,大家都是一门心思往学区房上使劲,这让我觉得要不为孩子努一把力,就对不起自己的孩子。”就是这个原因,让苏醒决定,要给就给孩子最好的。
虽然郭嘉有西城的集体户口,但在儿子出生之前,西城区就已经开始进行新增人口控制,想把儿子的户口落在单位集体户已经成为几乎不可能的事。因此为了儿子能回到西城上学,苏醒必须开始考虑学区房的问题。
原本,苏醒计划卖掉朝阳的一套房,换一个西城一线小学老破小的占位房。但一圈看下来,西城最好的德外学区,二三十平米的学区房也要四五百万。这让苏醒觉得有点不值得,最后苏醒还是决定两套房都卖掉,换一个西城区的入学保障。
“学区房就是一个漩涡要钱不要命,它能把人卷入深渊,只要有一点希望,你就要去实现,最终选择最好的学校和能接受的价格区间里最高的学区房。”最终,今年5月,苏醒在北京实验二小附近买了一套学区房,代价是1300万元。
苏醒说,买房的过程很容易,最难的是你要下定决心。
政策带来的未知数
林冬,35岁,网络媒体编辑,丈夫于力就职于海淀区某央企,儿子5岁
8月的日子好像特别漫长。林冬每次路过农大实验附小的时候,总会停在围墙上的展示栏前,看看今年小升初的结果公布了没有。
林冬一家的户口目前都在于力单位的集体户,一直没有迁回房产所在地是因为于力单位户籍可以入学海淀区重点农科院附小。林冬觉得,虽然不是海淀区最好的学校,但能进一个区重点也可以了。
因此,在最初的三年里,林冬并未对学区房特别焦虑。直到两年前,农科院附小合并了周围的向东小学和艺师附小,合并当年农科院附小招收新生840名。
听到这个消息,林冬感觉一阵阵地心慌,“三校合并的结果虽然不能直接导致教学质量下降,但一个年级那么多学生,孩子们的竞争压力不言而喻。”
从那时起,林冬一头扎进学区房的看房大军,从中关村的老破小一直看到翠微路。
他们目前在海淀有一套90多平米的两居,划片学校是农大实验小学,这两年农大实验小学的教学软硬件都在不断提高,考上重点初中的学生比例也大大增加。但如果置换学区房的话,80平米的学区房怎么也要1000多万,一家三口再加上负责孩子接送的老人,还不一定够住。因此林冬半年内看了不下100套学区房,却一直无法下定决心。
与此同时,海淀区开始频繁出台教育新规,继续扩大多校划片入学适用范围;全面取消推优;六年一个学位;加强对入学资格的审核,特别是对户籍情况、实际居住地的审核。这些消息不断涌入,让林冬觉得无论学区房买到哪里,未来都没有保障。
“如果最好的小学进不去,那现在看来也没必要非要进一个区重点小学,偶发因素太多了,可能是政策,也可能是校区或划片的调整。现在的划片学校看着也还可以深寒食人兽,那就准备先这样上着,走一步看一步吧,未来政策怎么变,都还是未知数。”
虽然林冬这样说,但她心里仍会不时地感到焦虑。
学区房未必是最佳选择
李佳,37岁,北京朝阳区大型外企职员,丈夫高鹏是一家私企的高级管理人员,女儿8岁
8月初,李佳终于拿到两张去西雅图的机票,准备带女儿去参加美国童军夏令营。
从小就受到良好教育的李佳一直特别关注女儿的教育,早在女儿2岁时,她就买下了北京一重点小学的学区房水煮鱼皇后。然而,等孩子真的进入了这所众人眼里的重点小学时,她却发现现实并不如想象中的美好。
女儿原本是个阳光女孩,3岁的时候入学一家双语私立幼儿园,活泼好动、话多爱表达,具有很强的求知欲。而她进入这家重点小学后,严格的纪律要求、相对枯燥的教学方式和沉重的学业压力让女儿很不适应,才上一年级就厌学了。
“我现在觉得一个很大的问题是,重点小学的老师们压力都很大,他们的幸福感都不高,所以老师对孩子大喊大叫就变成了一件顺理成章的事情。”李佳觉得,老师们的这种情绪已经传递到了孩子们身上,让孩子们失去了安全感。
日复一日,原来那个话多的女儿开始变得越来越沉默。一次家长会上,李佳坐在女儿的最后一排的座位上,默默地想,女儿每天坐在这里都在想什么?
于是她知道,到了应该改变的时候齐国远。
去年一年,李佳都在研究北京的国际学校,经过再三选择,她今年9月份将孩子的学籍转入顺义的一所国际学校,并决定8月份先带孩子去童军夏令营感受一下西方文化。与此同时,李佳也开始研究投资海外房产,为家庭的未来早作打算。
“现在的选择真的要比以前多了,学区房未必是你的最好选择。”李佳说。(应采访对象要求,文中皆为化名)
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