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视网膜炎信托公司参与长租公寓市场的必要性和业务优势以及海外经验解析-Trust观察

信托公司参与长租公寓市场的必要性和业务优势以及海外经验解析-Trust观察
一、国内长租公寓市场发展概况
(一)长租公寓的定义
长租公寓,指向特定人群提供中长期(一般不少于3个月)居住空间和居住服务的产业。目前市场中比较常见的有服务式公寓、白领公寓、青年公寓等,顾客以本地工作、生活人口为主。
国内长租公寓市场于2010年开始初露锋芒。2012—2015年一些城市陆续出台文件,长租公寓发展政策利好,行业发展序幕逐渐拉开。2015年11月,伴随供给侧结构性改革,即“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”,发展长租公寓成为落实房地产业去库存的重要举措。2016年以来长租公寓市场迎来规模扩张的发展新阶段,特别是中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这个定位后,视网膜炎长租公寓新政不断出台,不同市场参与主体纷纷加入,市场步入快速发展轨道。未来顶层设计或将不断完善,推动长租公寓向精细化、品质化、标准化发展。
(二)市场参与主体与运营
目前国内长租公寓市场参与主体主要包括房地产企业、房地产中介、酒店类企业和创业公司。市场参与主体各具特色、各有优劣。
长租公寓运营模式主要包括重资产和轻资产两种。重资产运营模式一般是参与主体通过收购或建造整栋公寓楼房,集中装修和出租,从而获得租金与资产升值收益。轻资产运营还可分为轻资产集中式和轻资产分散式。轻资产集中式是由参与主体通过与机构签约获得租赁权,进而取得租金收益,其资金占用量一般小于重资产模式,业务规模拓展速度较快。轻资产分散式多为房地产中介作为参与主体,依靠渠道优势,从分散的房东处获取物业,经过标准化装修后对外出租医道艳途 ,以期获得“剪刀差”收益。
在长租公寓的运营发展中,金融机构可通过多种方式,为长租公寓参与主体提供资金支持。在项目的开发、收房阶段,金融机构可提供股权债权服务,满足参与主体拓展房源的融资需求;在项目改造设计、销售签约阶段,金融机构可对长租公寓参与主体的上游供应商进行供应链融资;在项目日常管理阶段,金融机构可以通过资产证券化、消费分期、租金贷款等方式帮助长租公寓企业盘活存量资产,通过附加服务增加客户粘性;在项目退出阶段,金融机构可通过股权出售转让或回收贷款本息等方式实现资金回笼。
(三)长租公寓市场概况及展望
发展住房租赁市场是我国现阶段完善住房供应体系,实现住房回归居住属性,让全体人民住有所居的重要手段。长租公寓可以满足城市新兴人口的居住需求,可以为租房者提供更高品质的居住环境、完善的配套设施和优质的生活服务,大幅提升了租房者的居住体验。我国目前流动人口超过2亿,租房市场规模已经突破万亿。据链家预测,中国租赁住房的人口数量将从2018的1.6亿增长至2020年的2.0亿,2025年的2.3亿,2030年的2.7亿,同期年租金收入将分别达到1.6亿万元、2.9万亿元和4.0万亿元。另据中国指数研究院预计孙宇翱,2020年我国租赁市场规模将达到1.71万亿元,与2017年我国租赁市场总规模1.38万亿相比,年复合增长率为7.41%,租赁市场未来规模潜力巨大。
2017年市场上长租公寓企业已经多达1100家,绝大多数扎根于北、上、广、深一线城市,并积极在一、二线城市快速跑量扩张。在各类企业致力于提升自身规模的同时,市场凸显出行业集中度较低,发展速度较快但盈利较低的特征。同时,由于长租公寓投资前期资金成本较高,使得“金融+长租公寓”成了发展的必然。数据显示逃出恶魔岛,2012年至今,市场排名前十位的分散式公寓融资25起,累计金额75亿元,仅在2018上半年融资额已达到64亿元;排名前十位的集中式公寓累计融资约60亿元,有近14亿元发生在2018年。预期未来长租公寓市场投融资需求愈发迅猛,头部效应将逐渐显现,集聚吸引资本和资源茴香豆的做法。
第一,后城市化时代的内在需求是长租公寓市场发展成为必然。当前我国房地产市场告别了高速开发的增量时代,进入到去库存的存量时代。城镇化与第三产业快速发展导致的消费升级使城市人口流动比例攀升,一线及热点二、三线城市人口吸引力不减,房价处于高位一等贱妃,住房供需矛盾较为严峻,新一代群体购房压力较大,并且传统买房置业的思维惯性正在被改变。“90后”“00后”对于房子的需求正逐渐向便捷性、品质化、社交文化等多样化方向发展。
第二,政策利好叠加助推长租公寓市场发展。政策利好是租赁住房市场快速发展的重要推手。2015年以来,国务院及财政部、人民银行、国土资源部等不断完善住房租赁市场的政策支持体系,鼓励租赁住房市场规范快速发展(见附件一)。此后,广东、江苏、浙江等省份以及20余个城市分别就推动住房租赁市场发展出台了具体意见,长租公寓的政策风口正在逐步打开。中央与地方相关政策进一步规范了租赁市场的发展傻妻不能惹,推动了住房租赁市场法制化、规范性建设;对租赁市场参与者从金融、税收、土地等方面给予政策支持;探索租购同权,保护承租人权益,引导社会群体通过租赁解决住房需求。
第三,长租公寓市场是金融机构房地产业务转型重要方向辽工大教务处。2018年4月《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(简称“资管新规”)发布,对大资管行业进行统一监管申惠静。房地产作为资产管理机构服务的重点行业,受到较大影响。在市场和政策双重压力下,地产开发商传统的“拿地—建房—卖房”模式已进入瓶颈期,房企亟待实现经营模式的多元化转型。
发展长租公寓业务不仅有利于房地产企业盘活存量资产,也是在当前房地产市场结构发生剧烈变化的背景下勇者决战,地产企业在新市场进行战略性布局的重要机遇。长租公寓市场的巨大蓝海,必将成为拥有较强资本实力、营销能力和产品开发能力的房地产企业未来业务转型的重要方向。
(四)信托参与长租公寓市场的重要性和优势
信托参与长租公寓市场的重要意义
一方面,参与长租公寓市场是当前乃至今后一段时间,信托行业落实国家战略,支持实体经济发展的重要载体。以长租公寓为代表的租赁住房在国家五大城市发展群、北京城市副中心、雄安新区等国家战略部署中具有广阔的发展前景,缓解一、二线人口集中区域住房资源不平等分配的现实矛盾,提高人民居住体验,满足居住需求。发挥信托制度优势,对长租公寓全产业链提供投融资服务,支持实体经济发展,是信托行业落实国家“房住不炒”政策的重要举措和使命。
另一方面,长租公寓市场未来可期,为信托行业转型发展提供契机二代目风影。房地产作为信托行业重要业务组成,传统房地产业务模式面临转型压力。随着长租公寓领域迎来政策红利,在“资管新规”引导下,信托公司针对不动产信托业务,可从融资转向地产金融全产业链的资本化运作,从受托管理转向资产整合、运营和专业服务,从债性产品转向权益类产品,为长租公寓产业提供更全面的金融服务,同时也为信托行业的转型发展提供新动力。
信托参与长租公寓市场的优势
第一,是制度优势。现代信托已由单纯的财产代管演变成集财产管理、资金融通、风险隔离、社会投资等功能为一体的金融制度安排。尤其在风险防控方面,基于信托财产的独立性特征,信托制度具有风险隔离的强大功能,使信托财产从委托人、受托人和受益人固有的财产中分离出来,从而防范一系列风险事件御魂忍。信托横跨资本市场、资产市场与实业三大领域,可以实现间接融资与直接融资,将实体经济与金融市场有机结合。灵活的制度优势与资产运用方式使其能够围绕长租公寓业务的价值链条,以不同的角色挖掘其中的价值,通过信托贷款、股权投资、资产证券化、REITs等方式,多维度拓展长租公寓金融业务,为参与主体提供全方位的解决方案。
第二,服务地产企业的经验优势。多年来信托行业在房地产投融资领域深耕,对房地产行业政策熟悉仙舞魅凰,对房地产市场动向敏感,优质地产资产的识别与获取能力较强。信托公司在房地产领域的展业中积累了大量优质的合作伙伴,为未来参与长租公寓市场提供了更多的机遇。此外,相较于其他金融同业,信托公司在房地产项目的建设与运营管理方面拥有绝对优势。
第三,“金融+地产”复合型人才优势。伴随着长租公寓市场蓬勃发展,物业开发、产品设计、运营管控等诸多方面问题日益凸显,信托公司可凭借其自身扎实的金融功底,丰富的地产项目经验,专业复合型的地产人才以及灵活创新的业务模式协助长租公寓参与主体解决投融资难题。
二、国外住房租赁市场典型案例
(一)美国住房租赁市场情况
美国作为住房租赁市场最发达的国家,在市场制度规范、企业实务等方面均走在世界前列。同时,美国住房租赁市场的发展与房地产投资信托基金(REITs)密不可分,REITs对美国金融市场和住房租赁市场的作用举足轻重,据Nareit数据显示,截至2018年第一季度末,美国共发行REITs产品222支,市值高达1.13万亿美元,大约有8000万的美国人通过退休金或者其他投资基金持有REITs。
1.美国住房租赁市场典型模式
美国住房租赁市场典型代表——EQR实践分析公平租屋(EQR)是在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓公司,是美国住房租赁企业的典型代表,主要业务是经营和管理公寓。截至2016年12月,EQR在全美拥有约302处物业,76513套公寓,市场价值已超过200亿美元。2016年全年实现租金收入24223万美元我的华丽皮囊,净利润达到8.6亿美元。自1993年正式上市以来,EQR坚持围绕美国宏观经济与长租公寓整体市场环境,不断调整公司战略策略,凭借融资、投资、运营三方面优势,始终保持了市场领先地位。

融资优势:依托REITs制度优势,多元化的融资渠道。依托美国市场较为便利的融资渠道与REITs的成功流通,EQR将股权融资作为其主要融资渠道,融资方式涵盖普通股、存托凭证、优先股、员工持股计划等。以股权融资为主的融资结构使得公司财务表现较为稳健,近年来资产负债率一直处于持续下跌的状态,并于2017年跌破50%。除股权融资外,EQR还以债权融资作为补充。稳健的财务杠杆、优质的运营水平与REITs税收豁免债务优惠带来的长期、稳定的现金流使得EQR维持较高的信用评级等级与较低的发债成本。同时,EQR通过借助上市平台优势,积极通过股权融资与债权融资相结合的方式,实现多渠道、低成本快速募集资金,为其规模扩张与业务发展奠定基础。
投资优势:紧跟经济市场脉搏马尧海,投资更精准。踏准市场节奏,精准投资,审时度势及时变换市场进攻的节奏,是EQR多年一直占据市场龙头地位关键因素之一。2000年前,在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的情况下,EQR主要采取借助高效多元的融资渠道进行大规模收购扩张的商业模式。2000年后,EQR放慢了扩张节奏,将发展目光集中于租房需求大、成长快、利润更高的市场,采取收购与出售并举的措施战略。
2.美国住房租赁经验借鉴
REITs运营与成本管控经验。当前我国公募REITs正处于加速推进阶段,可以预期,一旦公募REITs正式落地,通过REITs自持公寓将成为市场主流的运营模式之一。现阶段而言,EQR在投资以及运营阶段的优势更值得我们借鉴:布局核心城市实现有质量的规模化扩张是EQR实现市场领先的前提,全流程的便利服务提高出租率并产生一定的租金溢价是EQR创造营收的关键,其中,较高的人员管控效率与强大的IT服务系统是收入增长转化为最终盈利增长的保障。我国长租公寓市场参与者,应与长租公寓产业链中相关企业进行积极合作,完善基础服务、夯实保障服务、拓宽增值服务,在减少期间费用支持的同时提高营业收入,维持现金流稳定。
(二)日本住房租赁市场情况
1.日本住房租赁市场典型代表——Leopalace21实践分析
Leopalace21是典型的包租模式公寓运营商,采取“建造+租赁”协同发展的商业模式,其“建筑+租赁”两大业务线,分别从房源(房东)以及客源(租客)两端出发,通过为出租和承租双方提供全方位的服务,使得房屋全生命周期的业务闭环得以形成。2016年,公司的总资产为3378.28亿日元,净资产为1588.7亿日元,营业收入为5204.88亿日元,其中租赁业务占比81%,建造业务占比14%。Leopalace21的最初发展以新房建造销售为主、租赁业务刚刚起步。1993—2008年,其业务战略向“建造+租赁”协同发展、“以租引建”、侧重建造以包租合约吸引建造订单方向转变。2009年以来,Leopalace21收缩建造业务,聚焦租赁业务,转型为“以建引租”,成为一家专业的租赁公寓运营商。其展业方式特点如下:

房源获取:“以建引租”,新进入者壁垒较高。由于其原始资本积累源自于建造业务,相较于普通包租方,其在承租项目时有更多优势。公司可通过更多的渠道获得优质项目,在建造时便开始进行产品的定位决策,使得产品定位和市场需求更加契合。在保障包租房源品质的同时,凭借自身的建造优势充分保障房源端的建筑质量,不仅促进了出租率的提升段婧婷,且有效降低了运营维护成本。
2.日本住房租赁经验借鉴
租赁市场法律完备,保护承租人权益。日本政府出台了有关租赁制度、REITs设立、税收制度等一系列法规,并根据租赁市场的法律判例有针对性地制定服务标准,促进了租赁市场规范化发展。另外,法律层面出台了关于出租人的租金增长限制与解约权限制等法规,有效地保障了承租人的居住权益。
精准的战略定位,刘特良提供全流程服务。城市选择布局、目标客户群定位、围绕客户群体进行产品设计和渠道搭建,以及完善的前端和后台运营管理,是国内长租公寓企业目前需要关注的重要方面,在此基础上,为客户群体提供一站式全流程服务,打造品牌,掌握更多租客和房源资源,以期获得稳定的市场占有率。
来源 | 中国信托业协会
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